С 04.08.2018 г. вступил в силу Федеральный закон закона от 03.08.2018 г.  №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №340-ФЗ), в соответствии с положениями которого, законодательно определен новый порядок оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС).

       1.Так, в отношении объектов ИЖС,  заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию которых  подано до 04.08.2018, а также объектов ИЖС, в отношении которых разрешение на строительство, реконструкцию  получено до 04.08.2018 (ч.4 ст.16 Закона №340-ФЗ):

получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта, уведомляет  орган местного самоуправления (далее - ОМС) об окончании строительства, в соответствии с ч.16 ст.55 ГрК РФ.

уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС рассматривается  ОМС по правилам, предусмотренным ч.18 - 21 ст.55 ГрК РФ.

в соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ ОМС, при поступлении от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС самостоятельно направляет в орган регистрации прав в электронном виде заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав  и прилагаемые к нему документы:    

     - технический план, подготовленный  на основании разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости;

      -  уведомление об окончании строительства, направленное застройщиком в ОМС (в уведомлении указываются сведения об уплате застройщиком государственной пошлины, для физических лиц государственная пошлина составляет 245 рублей при подаче электронного заявления);

     - уведомление (ответ) ОМС о соответствии  построенных или реконструированных объекта ИЖС;

      -  соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект ИЖС, заключенное между правообладателями земельного участка (данный документ направляется в виде скан образа  бумажного документа, заверенного УКЭП должного лица ОМС, подписавшего заявление).

  

 в случае ненаправления ОМС заявления, застройщик вправе самостоятельно направить указанное заявление в орган регистрации прав. При отсутствии  необходимых документов либо сведений, которые должны быть представлены в орган регистрации прав в соответствии с ч.1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ,  государственный регистратор самостоятельно запрашивает недостающие документы и сведения  в  ОМС.

        В том случае, если в рамках срока, установленного Законом, не поступит ответ  органа с приложением необходимых документов,  государственный кадастровый учет и регистрация прав приостанавливаются в соответствии с пунктами 9, 59 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

        При принятии положительного решения о проведении кадастрового учета и  регистрации права, основанием для их проведения  будут являться:

       - технический план и документы на земельный участок (часть 10 ст. 40 Закона 218-ФЗ), а при  наличии соглашения  об определении долей в праве собственности на построенный объект – указывается также  данное соглашение  (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона 218-ФЗ).

         У застройщика также есть право даже при наличии разрешения на строительство оформить документы по процедуре, установленной ст. 51.1 ГрК РФ (часть 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ). Такая необходимость может возникнуть в случае изменения параметров объекта в процессе строительства, которые будут отличаться от указанных в разрешении на строительство, могут быть превышены. В данном случае, технический план будет готовиться по новым требованиям часть 11.1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

     - декларация;

     - уведомление о планируемом строительстве;

     - уведомление о соответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве.

       В случае превышения параметров, указанных в разрешении на строительство, застройщик после выполнения кадастровых работ также обращается в ОМС с  подготовленным  уведомлением об окончании строительства и документами, указанными в части 16 ст. 55 ГрК РФ.  Процедура направления документов  ОМС в орган регистрации прав аналогичная, в соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ.

         Относительно нового строительства (реконструкции) объектов ИЖС установлен уведомительный порядок оформления документов, согласно ст. 51.1 ГрК РФ и частей 16 - 21 ст. 55 ГрК РФ.

           2. Законодательно определен порядок оформления прав на объекты ИЖС, построенные без разрешения на строительство на земельных участках в границах населенного пункта, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства:

           Если на такой объект не было в установленном порядке получено разрешение на строительство, то в соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатели указанных земельных участков вправе оформить право собственности через процедуру, установленную статьями 51.1 и 55 ГрК РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ) – через подготовку уведомлений.

       В данном случае, застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта в ОМС, ОМС  направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта, что считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта и дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объекта в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

       При завершении строительства, оба вышеуказанных уведомления являются основанием для подготовки технического плана.

       Подготовленное застройщиком за месяц до окончания строительства уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта вместе с техническим планом представляется в ОМС, согласно части 16 ст. 55 ГрК РФ.

       ОМС самостоятельно направляет в орган регистрации прав в электронном виде заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав  и прилагаемые к нему документы.   

       3. Законом предусмотрен порядок оформления прав на объекты ИЖС, построенные на земельных участках в границах населенного пункта, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, стоящие на государственном кадастровом учете:

До вступления в силу Закона 218-ФЗ (01.01.2017 года) была возможность поставить объект на государственный кадастровый учет без заявления на проведение государственной регистрации права.

         В том случае, если застройщику выдавалось разрешение на строительство, и построенный объект поставлен на государственный кадастровый учет с соблюдением параметров, указанных в разрешении на строительство, применяется также процедура установленная для случаев оформления прав на объекты ИЖС,  заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию которых  подано до 04.08.2018.

         В случае отсутствия разрешения на строительство до 1 марта 2019 года закон позволяет оформить объекты  ИЖС через подготовку уведомлений (ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ). При этом необходимо применять алгоритм, указанный п.2.